서울·경기 신규 규제지역 상승…15억 이상 고가 아파트 주도
기존 규제 지역 강남 3구 2.2% 상승…경기도 풍선효과 감지

사진은 이날 서울의 아파트 단지 모습. 2025.11.13/뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자

정부의 고강도 부동산 규제에도 서울 신규 규제지역(강남 3구 제외)과 경기도 규제지역의 아파트 매매가격이 오름세를 보이고 있는 것으로 나타났다.

14일 집토스 분석에 따르면 서울 신규 규제지역의 평균 매매가는 대책 발표 전인 10월 초 대비 1.6% 상승했다. 경기도 내 규제지역 역시 같은 기간 1.2% 올랐다.

10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정돼 '갭투자'(전세 끼고 매매)가 사실상 어려워졌음에도, 실제 거래가 이뤄진 단지들은 대체로 상승 흐름을 유지한 셈이다.

이번 상승세는 '15억 원 초과' 초고가 아파트가 주도했다. 15억 원 넘는 아파트의 대출 한도가 4억 원(25억 초과는 2억 원)으로 크게 축소됐지만, 자금 여력이 충분한 이른바 '현금 부자’' 적극적으로 시장에 진입한 영향으로 해석된다.

실제 서울 신규 규제지역에서 발생한 66건의 역대 신고가 가운데 40건이 '15억 원 초과' 거래였다.

기존 규제지역인 강남 3구도 예외는 아니었다. 한 달 새 평균 매매가가 2.2% 상승했고, 서울 전체 신고가(288건)의 81%가 강남 3구에서 발생했다. 거래절벽 속 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더 강화된 것으로 풀이된다.

실거주 의무와 대출 규제 여파가 비규제지역으로 수요를 밀어내며 풍선효과도 뚜렷하게 나타났다. 대책 이후 경기도 비규제지역의 평균 매매가는 1.1% 상승했고, 총 182건의 신고가가 발생했다. 이는 같은 기간 경기 규제지역(3건)의 61배, 서울 신규 규제지역(66건)의 2.8배 수준이다.

특히 서울 접근성이 뛰어난 일부 지역에 상승이 집중됐다. 구리시는 평균 매매가가 1.8% 오르며 28건의 신고가를 기록했다. 화성시 역시 1.7% 상승하며 41건의 신고가로 1위를 차지했다.

이외에도 △용인시(+1.5%, 신고가 13건), △고양시(+1.4%, 신고가 11건), △남양주시(+1.2%, 신고가 18건) 등이 뒤를 이었다. 이 5개 시가 경기도 비규제 지역 전체 신고가(182건)의 약 60%(110건)를 차지했다.

이재윤 집토스 대표는 "이번 대책으로 똘똘한 한 채 쏠림 현상이 더욱 가속화되고 있다"며 "규제 지역의 거래량이 급감하며 표면적인 집값 상승세는 둔화한 것처럼 보이나, 고가 아파트의 매수세는 이어져 양극화가 더욱 심해질 것으로 예상된다"고 밝혔다.

10·15 대책 전후 주요 지역 아파트 가격 변동 현황 (집토스 제공) 뉴스1

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